สัญญาจะซื้อจะขาย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ❯ มาตรา 456
มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือมีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย สัญญาจะขายหรือจะซื้อ หรือคำมั่นในการซื้อขายทรัพย์สินตามที่ระบุไว้ในวรรคหนึ่ง ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดเป็นสำคัญ หรือได้วางประจำไว้ หรือได้ชำระหนี้บางส่วนแล้ว จะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ บทบัญญัติที่กล่าวมาในวรรคก่อนนี้ ให้ใช้บังคับถึงสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์ซึ่งตกลงกันเป็นราคาสองหมื่นบาท หรือกว่านั้นขึ้นไปด้วย
“สัญญาจะซื้อขาย” หรืออาจเรียกว่า “สัญญาจะซื้อจะขาย” คือ สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ตกลงผูกพันกันไว้ขั้นหนึ่ง
ก่อนในวันนี้ เพื่อผูกพันว่าจะต้องไปทำตามแบบพิธีเพิ่มเติมอีกขั้นหนึ่งในวันหน้า คือสุดท้ายก็ยังจะต้องไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กันอีกในอนาคต
นั่นเอง เปรียบเทียบได้กับการทำสัญญาหมั้นที่จะผูกพันกันในวันนี้ เพื่อที่จะไปทำสัญญาสมรสผูกพันอย่างถาวรในอนาคต (ศาสตราจารย์ ดร.วิษณุ เครืองาม) 20
ลักษณะสำคัญของสัญญาจะซื้อขาย
1) มีการตกลงซื้อขายทรัพย์สินที่แน่นอน (เหมือนสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด)
2) เป็นข้อตกลงซื้อขายทรัพย์ประเภทที่จะต้องไปทำตามแบบเพื่อให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อเท่านั้น ซึ่งหมายถึงทรัพย์ ที่ระบุไว้ใน มาตรา 456 วรรคแรก เท่านั้น
ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่กตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จัดทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไป
3) มีข้อตกลงกันว่า ผู้ขายจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อในภายหลัง โดยผูกพันตนว่าจะเป็นผู้จัดการโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อทั้งผู้ขายและผู้ซื้อทำตามแบบที่กฎหมาย
กำหนด 21 ดังนั้นกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อในขณะที่ตกลงทำสัญญาซื้อขายกันเพราะยังไม่ได้จำทำตามแบบพิธีให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ
4) สัญญาจะซื้อจะขายมีได้แต่เฉพาะในอสังหาริมทรัพย์ และสังหาริมทรัพย์ที่บัญญัติไว้ใน ป.พ.พ. 456 วรรคแรก ซึ่งประกอบด้วยเรือมีระวางตั้งแต่ 5 ตันขึ้นไป หรือซื่้อขายแพ และสัตรว์พาหนะ (ตาม พ.ร.บ.สัตว์พาหนะฯ ประกอบด้วย ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ ) เท่านั้น ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่กฎหมายกำหนดว่าการซื้อขายทรัพย์ประเภทเหล่านี้ต้องทำตามแบบแห่งนิติกรรมเท่านั้น คือ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ให้เสร็จก่อนจึงจะเป็นสัญญาซื้อขายที่มีผลให้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์โอนไปยังผู้ซื้อได้
สัญญาที่คู่สัญญาทำกันก่อนที่จะไปทำตามแบบในอนาคตจึงเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งเป็นสัญญาที่ยังมิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ตกลงซื้อขายกัน แต่มีผลผูกพันให้คู่สัญญาต้องกระทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไป (ปรีชา สุมาวงศ์)22 แต่เมื่อต่อมาทำตามแบบแล้วก็จะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดมีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไป
โดยทนายอมรชัย อมรส่งเจริญ
ดาวน์โหลดสัญญา
–สัญญาจะซื้อจะขาย
–สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน
–
