สัญญาขายฝาก คือ สัญญาอย่างหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปเป็นของผู้ซื้อฝากทันที แต่มีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด
กำหนดเวลาสัญญาขายฝาก
» อสังหาริมทรัพย์ มีกำหนด 10 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย
» สังหาริมทรัพย์ มีกำหนด 3 ปีนับแต่เวลาซื้อขาย
สัญญาขายฝากจะต้องมีกำหนดระยะเวลาว่าจะไถ่คืนที่แน่นอน แต่จะเกินกว่าที่กฎหมายกำหนดไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาแน่นอน หรือกำหนดเวลาไถ่เกินไปกว่านั้น ให้ลดลงมาเป็น 10 ปี และ 3 ปี ตามประเภททรัพย์
แบบของสัญญา : ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่ดิน มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ
อายุความ : 10 ปีตาม ป.พ.พ. 193/30
ดอกเบี้ย : ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี
การขยายกำหนดระยะเวลาไถ่ถอน : จะทำสัญญาขยายเวลาไถ่ถอนกันกี่ครั้งก็ได้ แต่รวมกันแล้ว จะต้องไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันทำสัญญาขายฝาก โดยจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น มิฉะนั้นจะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอก ผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริตมิได้
จำนวนสินไถ่
ถ้าไม่ได้กำหนด — ให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝาก
ถ้ากำหนดต้องไม่เกินราคาขายฝาก + ดอกเบี้ยร้อยละ 15 ต่อปี
หากครบกำหนดผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับ : ผู้ขายมีสิทธิวางสินไถ่ ณ สำนักงานวางทรัพย์ โดยกรรมสิทธิ์จะโอนกลับมาทันทีที่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์
บุคคลที่มีสิทธิไถ่ : ผู้ขายเดิม ทายาท ผู้โอนสิทธิหรือบุคคลในสัญญา
บุคคลที่ต้องไถ่ถอน : ผู้ซื้อเดิม ทายาท หรือผู้รับโอนทรัพย์สิน
สินไถ่ คือ จำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องนำมาชำระแก่ผู้รับซื้อฝาก
1 จะเป็นต้องเงินเสมอ
2 หากไม่ได้กำหนดกันไว้กฎหมายให้ไถ่เท่ากับราคาขายฝาก
3 จะกำหนดให้สูงกว่าราคาที่ขายฝากที่แท้จริง เกินอัตราร้อยละ 15 ต่อปีไม่ได้ หากเกินให้ไถ่ได้ตามราคาขายฝากที่แท้จริง รวมร้อยละ 15 ต่อปี
ตัวอย่าง ขายฝากราคา 1,000,000 บาท เรียกค่าตอบแทน อัตราร้อยละ 10 ต่อเดือน หรือ 120 ต่อปี กำหนดไถ่ถอน 1 ปี คิดค่าตอบแทน 1,200,000 บาท รวมทั้งสิ้น 2,200,000 บาท ซึ่งเกินกว่ากฎหมายกำหนด
กฎหมายกำหนด ดังนี้ ต้นเงิน 1,000,000 บาท รวมค่าตอบแทน อัตราร้อยละ 15 ต่อปี เป็นเงิน 150,000 บาท รวมเป็นสินไถ่ 1,150,000 บาท ไม่ใช่ 2,200,000 บาท ตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา
การคำนวณระยะเวลาครบกำหนด : ให้นับวันรุ่งขึ้นเป็นวันแรก เช่น ถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด 1 ปี เมื่อวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2562 ก็ต้องครบกำหนด 1 ปี ในวันที่ 14 กุมภาพันธ์ 2563
กรณีละเมิด : เกินกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์แล้ว เจ้าของเดิมหรือผู้ขายฝาก ไม่ยอมย้ายออกต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ออกไป พร้อมเรียกค่าเสียหาย
เพราะกรรมสิทธิ์ย่อมต้องเป็นสิทธิของผู้รับซื้อฝากโดยเด็ดขาดแล้ว ดังนั้น การอยู่ของเจ้าของเดิมหรือเป็นผู้ขายฝาก จึงเป็นการอาศัยอยู่โดยการละเมิด เป็นการโต้แย้งสิทธิ และเรียกค่าเสียหายต่อไปได้
ตัวอย่าง คำพิพากษาศาลฏีกา ที่น่าสนใจ
ประเด็น สัญญาขายฝากเป็นโมฆะ ต้องเรียกทรัพย์คืนภายใน 1 ปี ตามหลักลาภมิควรได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3983/2524
โจทก์เพิ่งทราบว่าสัญญาขายฝากเป็นโมฆะเมื่อศาลได้มีคำพิพากษาในคดีที่โจทก์ฟ้องขอให้ขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่ขายฝาก เมื่อโจทก์ฟ้องคดีนี้เพื่อเรียกเงินคืนจากจำเลยในฐานลาภมิควรได้ภายในกำหนดหนึ่งปีนับแต่วันที่ศาลพิพากษา คดีโจทก์จึงไม่ขาดอายุความ
ประเด็น สัญญาขายฝากเป็นนิติกรรมอำพรางการกู้ยืมเงิน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4686/2552
เมื่อสัญญาขายฝากที่ดินเป็นนิติกรรมอำพรางนิติกรรมการกู้ยืมเงินจึงเป็นนิติกรรมที่ตกเป็นโมฆะตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคหนึ่ง จำเลยจะขอให้บังคับโจทก์ทั้งสองชำระเงินตามราคาขายฝากที่ดินเป็นต้น เงินกู้ไม่ได้ แต่ต้องบังคับตามนิติกรรมการกู้ยืมเงินที่ถูกอำพรางไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 155 วรรคสอง โดยถือเพียงว่าสัญญาขายฝากที่ดินเป็นหลักฐานว่าโจทก์ทั้งสองได้กู้ยืมเงินจากจำเลย และโจทก์ทั้งสองได้มอบโฉนดที่ดินของตนให้จำเลยยึดถือไว้เป็นหลักประกันเงินกู้เท่านั้น สำหรับการขายฝากที่ดินระหว่างโจทก์ทั้งสองและจำเลยเมื่อตกเป็นโมฆะดังวินิจฉัยแล้ว ศาลชอบที่จะพิพากษาให้เพิกถอนเสียได้โดยจำเลยยังคงยึดถือโฉนดที่ดินของโจทก์ทั้งสองไว้ได้จนกว่าโจทก์ทั้งสองจะชำระเงินกู้และดอกเบี้ยแก่จำเลยครบถ้วน
