ขายฝากที่ดิน

มาตรา 491 อันว่าขายฝากนั้นคือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้
มาตรา 497 สิทธิในการไถ่ทรัพย์สินนั้นจะพึงใช้ได้แต่บุคคลเหล่านี้คือ
(1) ผู้ขายเดิมหรือทายาทของผู้ขายเดิม หรือ
(2) ผู้รับโอนสิทธินั้นหรือ
(3) บุคคลซึ่งในสัญญายอมไว้โดยเฉพาะว่าให้เป็นผู้ไถ่ได้

๑. ความหมาย
สัญญาขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยผู้ซื้อตกลงในขณะทำสัญญาว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในกำหนดเวลาเท่าใด แต่ต้องไม่เกินเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ เช่น ขายที่ดินโดยมีข้อตกลงว่า ถ้าผู้ขายต้องการซื้อคืน ผู้ซื้อจะยอมขายคืน เช่นนี้ถือว่าเป็นข้อตกลงให้ไถ่คืนได้

ตัวอย่างนายสีนำสวนทุเรียนไปขายกับผู้ใหญ่ผิน โดยมีข้อตกลงในขณะทำสัญญาว่า ผู้ใหญ่ผิน ยินยอมให้นายสีไถ่ที่สวนทุเรียนนั้นคืนได้ภายในกำหนด ๑ ปี นับแต่วันที่ซื้อขายที่สวนกัน สัญญาชนิดนี้เรียกว่าสัญญาขายฝาก
ข้อตกลงที่ว่า “ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์คืนได้” ข้อตกลงนี้จะต้องมีขึ้นในขณะที่ทำสัญญาซื้อขายกัน เท่านั้น ถ้าทำขึ้นภายหลังจากที่ได้ทำสัญญาซื้อขายกันแล้ว สัญญาดังกล่าวไม่ใช่สัญญาขายฝาก แต่เป็นเพียง คำมั่นว่าจะขายคืนเท่านั้น

๒. ทรัพย์สินที่สามารถขายฝากได้
ทรัพย์สินทุกชนิดไม่ว่าจะเป็นประเภทใดก็ตาม เช่น ที่ดิน ที่สวน ไร่นา บ้าน รถยนต์ เรือ เกวียน โทรทัศน์ ฯลฯ ย่อมสามารถขายฝากได้เสมอ

๓. แบบของสัญญาขายฝาก

(๑) ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ไม่ได้) เช่น ที่ดิน ที่นา บ้าน ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ในกรณีที่เป็นที่ดินต้องจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงาน ที่ดิน ถ้าเป็นบ้านก็จดทะเบียนต่อที่ว่าการอำเภอที่บ้านนั้นตั้งอยู่ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากนี้เสียเปล่าเป็นอันใช้ไม่ได้ เท่ากับว่าไม่ได้ทำสัญญากันเลย

ตัวอย่าง นายทุเรียนต้องการขายฝากที่ดิน ๑ แปลงแก่นายส้มโอ ก็ต้องทำสัญญาขายฝากที่ดินและ จดทะเบียนการขายฝากที่ดินนี้ต่อเจ้าพนักงานที่ดิน ถ้าไม่ทำเช่นนี้แล้ว ถือว่าสัญญาขายฝากรายนี้เสียเปล่าใช้ ไม่ได้มาแต่แรก

(๒) ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ (คือ ทรัพย์เคลื่อนที่ได้ ซึ่งกฎหมายกำหนดไว้เป็นพิเศษว่าจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่) เช่น แพ เรือยนต์ สัตว์พาหนะ ฯลฯ ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนที่อำเภอ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้วถือว่าสัญญาขายฝากจะเสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้เลย

(๓) ถ้าเป็นการขายฝากสังหาริมทรัพย์ชนิดธรรมดา (คือ ทรัพย์ที่เคลื่อนที่ได้แต่กฎหมายได้กำหนดไว้ว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่) ที่มีราคาตั้งแต่ ๕๐๐ บาทขึ้นไป เช่น รถยนต์

ตู้เย็น แหวน สร้อย นาฬิกา โทรทัศน์ ฯลฯ การขายฝากชนิดนี้ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญหรือต้องมีการวางมัดจำหรือจำต้องมีการชำระหนี้บางส่วน อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ ถ้าไม่ทำตามนี้แล้ว กฎหมายถือว่า สัญญาขายฝากรายนี้ต้องห้ามมิให้มีการฟ้องบังคับคดี

๔. ข้อตกลงไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝาก

ในการตกลงฝากคู่สัญญาจะตกลงกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจำหน่ายทรัพย์สินที่ขายฝากก็ได้ แต่ถ้า ผู้ซื้อฝากฝ่าฝืนข้อตกลงที่กำหนดในสัญญา โดยนำทรัพย์สินที่ขายฝากไปจำหน่ายให้ผู้อื่น ผู้ซื้อฝากจะต้องรับผิดชดใช้ความเสียหาย ใดๆ ที่เกิดขึ้นแก่ผู้ขายฝาก

ตัวอย่าง นางดำ นำแหวนแต่งงานของตนซึ่งมีราคา ๗๐,๐๐๐ บาท ไปขายฝากต่อเถ้าแก่เฮงในราคา ๕๐,๐๐๐ บาท โดยในสัญญาตกลงว่า “ห้ามเถ้าแก่เฮงนำแหวนไปขายให้แก่บุคคลอื่น” ต่อมาเถ้าแก่เฮงนำแหวนไปขายให้แก่นางจิ๋ว โดยนางจิ๋วไม่ทราบว่าแหวนนี้เป็นของผู้ใด เป็นเหตุให้นางดำไม่สามารถติดตามเอาแหวนคืนได้ เช่นนี้ เถ้าแก่เฮงต้องชดใช้ค่าเสีu3618 .หายอันเป็นราคาแหวน ๒๐,๐๐๐ บาท ให้แก่นางดำ

๕. กำหนดเวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืน

(๑) ถ้าเป็นการขายฝากอสังหาริมทรัพย์ ต้องกำหนดเวลาในการใช้สิทธิไถ่คืนไม่เกิน ๑๐ ปี นับแต่วันที่มี การซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่เอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๑๐ ปี กฎหมายให้ลดเวลาลงเหลือแค่ ๑๐ ปีเท่านั้น

(๒) ถ้าเป็นสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษและชนิดธรรมดา ต้องกำหนดเวลาไถ่คืนไม่เกิน ๓ ปี นับแต่วันที่มีการซื้อขายฝากกัน แต่ถ้าไม่ได้กำหนดเวลาในการไถ่คืนเอาไว้ หรือกำหนดเวลาไว้เกินกว่า ๓ ปี ให้ลดเวลาลงเหลือ ๓ ปี เท่านั้น

กฎหมายกำหนดไว้ว่า “ห้ามมิให้มีการขยายเวลาไถ่ถอนออกไป” (คือ การที่คู่กรณีทั้ง ๒ ฝ่ายตกลงกัน เลื่อนกำหนดเวลาในการไถ่ทรัพย์สินคืนออกไปจากระยะเวลาเดิม) ถ้าคู่กรณีตกลงให้มีการขยายเวลาไถ่ออกไป กฎหมายให้ถือว่า ข้อตกลงนี้มีผลเสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้

ตัวอย่าง นายแขก ทำสัญญาขายฝากควาย ชื่อว่า เผือก ต่อมานายไข่ กำหนดเวลาในการใช้สิทธิไถ่ไว้ ๖ เดือน เมื่อถึงกำหนดไถ่ นายแขกยังหาเงินมาไม่ได้จึงไปตกลงกับนายไข่ว่า “ตนขอเวลาในการใช้สิทธิไถ่ออกไป ๓ เดือน” ข้อตกลงนี้แม้ว่านายไข่จะตกลงก็ตามแต่กฎหมายถือว่าข้อตกลงนี้เสียเปล่าใช้บังคับไม่ได้ ดังนั้นเมื่อเลยกำหนดเวลา ๖ เดือนแล้วนายแขกยังไม่มาไถ่ ถือว่าเลยกำหนดเวลาไถ่ ทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของนายไข่ทันที ดังนั้นเมื่อนายแขกนำเงินมาไถ่ในภายหลัง นายไข่จึงมีสิทธิไม่ให้ไถ่ควายคืนได้

 คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 4729/2543

         จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่ ภ. บิดาโจทก์ ระหว่างที่ยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก จำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินดังกล่าวกับโจทก์ ต่อมา จำเลยทำสัญญากับ ภ. ว่าไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิไถ่ถอน ดังนี้ ข้อตกลงระหว่างจำเลยกับ ภ. ถือได้ว่า เป็นการขายขาดที่ดินให้แก่ ภ. โดยทำสัญญากันเอง จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย จำเลยยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่และภายในกำหนดระยะการขายฝาก จำเลยย่อมมีสิทธินำที่ดินไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ซึ่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 497 ได้กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิมีสิทธิไถ่ที่ดินได้

        โจทก์ฟ้องว่า เมื่อวันที่ 12 สิงหาคม 2532 จำเลยทำสัญญาจะขายที่ดินโฉนดเลขที่ 44167 ตำบลลาดยาว (บางเขนฝั่งใต้) อำเภอบางเขน (บางซื่อ)กรุงเทพมหานคร จำนวนเนื้อที่ 53 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 60/1บนที่ดินดังกล่าวของจำเลยให้แก่โจทก์ในราคา 630,000 บาท โจทก์ชำระมัดจำในวันทำสัญญา 200,000 บาท ส่วนที่เหลืออีก 430,000 บาท จะชำระเมื่อจำเลยไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ในวันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2535 หากจำเลยผิดสัญญายอมให้โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามสัญญาพร้อมค่าเสียหายอีกจำนวน 200,000 บาท ต่อมาจำเลยผิดสัญญาไม่ไปโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้โจทก์ ขอให้บังคับจำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 60/1บนที่ดินโฉนดเลขที่ 44167 ตำบลลาดยาว (บางเขนฝั่งใต้) อำเภอบางเขน(บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 53 ตารางวา ให้แก่โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการโอนกับชำระค่าเสียหายเป็นเงินอีกจำนวน200,000 บาท ตามสัญญา หากจำเลยไม่ยอมไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแก่โจทก์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยโดยให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ส่วนที่เหลือจำนวน 430,000 บาทจากโจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างดังกล่าวให้แก่โจทก์ได้ไม่ว่าด้วยกรณีใด ๆ ให้จำเลยชำระเงินจำนวน 497,500 บาทกับดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 400,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์

จำเลยให้การและแก้ไขคำให้การว่า จำเลยขายฝากที่ดินและบ้านตามฟ้องไว้แก่นายภัทรพร ธีรพงศ์ธาดา บิดาโจทก์ตั้งแต่วันที่ 2 กุมภาพันธ์ 2532 จำเลยไม่เคยตกลงขายที่ดินตามฟ้องให้แก่โจทก์ ไม่เคยรับมัดจำจำนวน 200,000 บาทจากโจทก์ในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายโจทก์ก็ทราบดีว่า ทรัพย์พิพาทตามสัญญาจะซื้อจะขายเป็นกรรมสิทธิ์ของนายภัทรพร จำเลยมิใช่เจ้าของทรัพย์สินจึงไม่มีอำนาจทำสัญญาจะซื้อจะขายกับโจทก์ แต่เนื่องจากจำเลยถูกนายภัทรพรฉ้อฉลจนหลงเชื่อจึงได้มีหลักฐานขึ้นและให้มีสัญญาจะซื้อจะขายลงวันที่ 12สิงหาคม 2532 ระหว่างโจทก์กับจำเลย คำขอท้ายฟ้องไม่ชัดแจ้งว่าเป็นเงินค่าอะไร ศาลไม่สามารถออกคำบังคับให้จำเลยปฏิบัติตามคำขอของโจทก์ได้จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุม ขอให้ยกฟ้อง

ศาลชั้นต้นพิพากษาให้จำเลยโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินโฉนดเลขที่ 44167ตำบลลาดยาว (บางเขนฝั่งใต้) อำเภอบางเขน (บางซื่อ) กรุงเทพมหานคร เนื้อที่ 53 ตารางวา พร้อมสิ่งปลูกสร้างบ้านเลขที่ 60/1 แก่โจทก์ โดยให้จำเลยเป็นผู้ชำระค่าภาษีอากรและค่าธรรมเนียมการโอน หากจำเลยเพิกเฉยไม่ยอมไปจดทะเบียนให้โจทก์ให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยและให้จำเลยรับเงินค่าที่ดินและบ้านที่เหลือจำนวน 430,000 บาทไปจากโจทก์ หากจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์ได้ไม่ว่ากรณีใด ๆ ให้จำเลยชดใช้เงินแก่โจทก์จำนวน 497,500 บาทพร้อมดอกเบี้ยอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงิน 400,000 บาท นับถัดจากวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ คำขออื่นนอกจากนี้ให้ยก

โจทก์และจำเลยอุทธรณ์ โดยจำเลยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา

ศาลอุทธรณ์พิพากษายืน

จำเลยฎีกา โดยได้รับอนุญาตให้ดำเนินคดีอย่างคนอนาถา

ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า “ที่จำเลยฎีกาประการต่อมาว่า โจทก์ทราบดีอยู่แล้วว่าจำเลยมิใช่เจ้าของทรัพย์สินพิพาทเพราะขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายทรัพย์พิพาทจำเลยขายฝากทรัพย์พิพาทแก่บิดาโจทก์ไปแล้วนั้น เห็นว่า ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491 บัญญัติว่า “ขายฝากนั้น คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคือได้” ดังนั้น สัญญาขายฝากจึงเป็นสัญญาซึ่งผู้ซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากไปจากผู้ขายฝากโดยมีเงื่อนไขบังคับหลังว่า เมื่อผู้ขายฝากมาไถ่ทรัพย์ที่ขายฝากคืนภายในกำหนดระยะเวลาขายฝากแล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากก็จะเปลี่ยนมือกลับมาเป็นของผู้ขายฝากตามเดิม ดังนั้น การที่จำเลยทำสัญญาขายฝากที่ดินไว้แก่นายภัทรพรบิดาโจทก์ ตามเอกสารหมาย จ.11 เมื่อวันที่ 2กุมภาพันธ์ 2532 มีกำหนดไถ่ถอน 3 ปี ซึ่งจะครบกำหนดในวันที่ 2 กุมภาพันธ์2535 แต่ต่อมาเมื่อวันที่ 27 มกราคม 2533 ซึ่งยังอยู่ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝาก จำเลยได้ทำสัญญาต่างตอบแทนกันเองระหว่างจำเลยกับนายภัทรพร ตามเอกสารหมาย ล.3 ว่าจำเลยไม่ประสงค์จะไถ่ถอนและขอสละสิทธิในการไถ่ถอนทรัพย์พิพาท อันถือได้ว่าข้อตกลงดังกล่าวเป็นการขายขาดทรัพย์พิพาทให้แก่นายภัทรพรผู้รับซื้อฝากโดยทำสัญญากันเอง สัญญาขายขาดฉบับหลังนี้จึงไม่เกิดผลเป็นสัญญาซื้อขายที่ชอบด้วยกฎหมาย ฉะนั้น จำเลยผู้ขายฝากจึงยังมีสิทธิไถ่ถอนการขายฝากรายนี้ได้ภายในกำหนดเวลาไถ่ถอนตามสัญญาขายฝากอยู่ ดังนั้น ภายในกำหนดระยะการขายฝากจำเลยย่อมมีสิทธินำทรัพย์พิพาทไปทำสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ทั้งนี้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 497 ก็ยังได้กำหนดบุคคลที่จะใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากไว้และใน (2) กำหนดให้ผู้รับโอนสิทธินั้นมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นได้ด้วย เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินกับโจทก์ตามเอกสารหมาย จ.1 โจทก์ย่อมอยู่ในฐานะผู้รับโอนสิทธิตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าว มีสิทธิไถ่ทรัพย์พิพาทได้ด้วยสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินตามเอกสารหมาย จ.1 จึงมีผลสมบูรณ์และบังคับได้ตามกฎหมาย ที่ศาลอุทธรณ์พิพากษามานั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วยในผล ฎีกาของจำเลยข้อนี้ฟังไม่ขึ้น”

พิพากษายืน