ขายฝากที่ดิน ตามกฎหมายใหม่ ที่ควรรู้
1 . การขายฝากจะต้องมีกำหนดเวลาไม่ต่ำกว่า 1 ปี แต่ไม่เกิน 10 ปี
2..ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประโยชน์ในการประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝากและให้ดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างการขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝากด้วย
3. หากผู้ซื้อฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิ์ไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่ ซึ่งการขยายกำหนดเวลาไถ่อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากและควรนำข้อตกลงดังกล่าวมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย
4. การใช้สิทธิไถ่จากขายฝากทำได้โดยโดยชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝากหรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินทุกจังหวัด
5.กรณีผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ผู้ขายฝากมีสิทธิ์ไถ่ได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก
, 6. ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่มากกว่าหกเดือน ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสำเนาสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก(ถ้ามี)ไปยังผู้ขายฝาก โดยทำเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝากตามที่อยู่ที่ปรากฎในสัญญาขายฝาก กรณีที่ผู้แจ้งมิใช่ผู้ซื้อฝากเดิมต้องแจ้งไปด้วยว่าจะต้องไถ่กับผู้ใดและสถานที่ที่จะต้องชำระสินไถ่
7. หากผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการแจ้งไปยังผู้ขายฝากตามข้อ 5. ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก
, 8. เมื่อได้ชำระสินไถ่แล้วกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้ขายทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว หรือนำหลักฐานการวางทรัพย์พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่จากการขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงฝ่ายเดียวได้
9. การกำหนดจำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วจะเกินกว่าร้อยละ 15 ต่อปี ไม่ได้ โดยคำนวนนับแต่วันที่จดทะเบียนขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่
ข้อแนะนำ ผู้ขายฝากที่ดิน ควรศึกษาข้อกฎหมายให้ครบถ้วนหรือปรึกษาทนายก่อนทำการขายฝากเพื่อจะไม่โดนเอาเปรียบในการทำสัญญาขายฝากนะครับ
เรียบเรียงโดย ทนายอมรชัย อมรส่งเจริญ
กฎหมายที่เกี่ยวข้อง
–ขายฝาก คือ
–ขายฝากที่ดิน ค่าธรรมเนียม
